Документом, с которого, к сожалению, приходится начинать освещение вопроса о продаже жилых помещений в советский период, является Декрет Всероссийского Исполнительного Центрального Комитета от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» .
Этот нормативный акт начинался с положения ст. 2 о том, что в городах с населением более ста тысяч человек (то есть, практически во всех сколько-нибудь крупных городах России) отменяется право частной собственности на все строения, которые, вместе с находящейся под ними землей, имеют стоимость или доходность свыше предела, установленного органами местной власти. Действие этого декрета распространялось также на строения, находящиеся на арендованной земле. Во всех без исключения городских поселениях органам местной власти давалось право устанавливать арендную плату за остающиеся в пользовании частных лиц, обществ или установлений земельные участки.
Если строения, из-за их низкой стоимости и, соответственно, большой финансовой нагрузки на содержание, оставались в частной собственности, то прилегающие к ним земельные участки, все равно передавались «в общий земельный фонд». Органы местной власти должны были поэтапно понижать предельный размер стоимости или доходности владений, находящихся в частной собственности до тех пор, пока все недвижимое имущество в городах не будет национализировано окончательно.
Право на возведение новых построек в городах с этого момента принадлежало исключительно государству.
Таким образом, с этого момента объектом купли-продажи могли быть только и исключительно жилые помещения или жилые дома, расположенные в сельской местности или в малых городских поселениях, уровень развития инфраструктуры которых все равно, фактически, приравнивал их к селам.
«Представляется, что такая отмена частной собственности на недвижимость в городах была мерой, носившей исключительно разрушительный характер. Нравственная сторона издания такого нормативно-правового акта может быть соотнесена только с нравственной стороной разбоя, который преследовался на Руси во все времена, и казнь за который была установлена уже в 1Х веке, одним из первых дошедших до нас памятников русского права – Русской Правдой, в ее древнейшей, краткой, редакции. Разбой всегда был и остается открытым похищением чужого имущества, совершенным с применением насилия, опасного для жизни и здоровья. Именно это и совершило государство, назвавшее себя Р.С.Ф.С.Р. в отношении всех своих граждан, разбоем похитив у них имущество, владение которым во все времена составляло основу жизни и любого благосостояния человека» - писала по этому поводу адвокат Е.Ширяева.
Таки образом, сама фактическая база для совершения сделок купли-продажи жилых помещений была подорвана, путем изъятия из частной собственности большинства объектов недвижимости, содержавших жилые помещения. С этого момента, и до 90-х годов 20 века объектом сделки купли-продажи жилья мог быть, фактически, только сельский дом, лишенный, как правило, того уровня оборудованности для целей проживания человека, которыми обладали объекты недвижимости в городах.
Но какая-то, пусть самая минимальная, замена частной собственности все-таки должна была быть предоставлена обществу государством. В результате, отменив частную собственность на жилые помещения в городах, советская власть, начиная с 1918 г. насаждает, прежде всего в деревне, кооперативные формы хозяйствования колхозного типа - совхозы, коммуны, артели и товарищества по совместной обработке земли.
Гражданские кодексы советских республик 20-х годов выделяли кооперативную собственность в качестве самостоятельного вида. Кооперативная собственность во многих отношениях приравнивалась к государственной и также усиленно охранялась. И гражданское и земельное законодательство устанавливало льготы для кооперативных хозяйств. Идеолог большевизма В.И. Ленин считал, что правильно организованная, охватывающая миллионы крестьянства кооперация является тем средством, при помощи которого можно построить в нашей стране полное социалистическое общество. Ленинские идеи находили свое практическое выражение в сфере жилищной политики молодого советского государства.
В 1924 г. существовало три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья: ЖАКТы, ЖК и товарищества индивидуальных застройщиков. С 1923 по 1927 г.г. доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 г.г. на долю жилищных кооперативов приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936 г. подчеркивала, что одной из форм социалистической собственности является колхозно-кооперативная собственность. В 1937 г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено .
Одним из наиболее распространенных видов потребительской кооперации послевоенного периода стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями.
Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Руководили деятельностью жилищных и дачно-строительных кооперативов жилищные управления местных Советов народных депутатов. В 1965 г. Советом Министров РСФСР был утвержден Примерный Устав жилищного кооператива. Жилищные, дачно-строительные и дачные кооперативы успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.
Приобретение доли в жилищно-строительном кооперативе на долгие годы стало для граждан нашей страны единственной правовой возможностью приобрести жилье в городе.
Как уже было сказано выше, вступление в жилищно-строительный кооператив и выплата пая или доли не влекли за собой приобретения права собственности на жилое помещение, и тем не менее, без этого отступления вопрос о продаже жилых помещений в советский период нельзя считать раскрытым.
Во все годы советской власти существовала и еще одна возможность для покупки ли продажи жилого помещения в городе, в многоквартирных жилых домах, но эти сделки заключались нелегально, более того, за из совершение участники сделки могли не только лишиться самого объекта купли-продажи – жилья, но и подлежали привлечению к уголовной ответственности.
Речь идет о так называемых «обменах с доплатой» суть которых сводилась к тому, что наниматель жилого помещения большей площади обменивал его на жилое помещение меньшей площади и получал за это денежные средства от приобретателя.
Но, с точки зрения права, продажа жилых помещений в советский период была возможна только в том случае, если это жилое помещение находилось в частном доме. Далее мы рассмотрим правовое регулирование именно таких сделок.
С 1 января 1923 года был введен в действие Гражданский Кодекс Р.С.Ф.С.Р. . В примечании к ст. 21 этого нормативного акта указывалось, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Ст. 52 гласила: «Различается собственность: а) государственная (национализированная или муниципализированная); б) кооперативная; в) частная.» Ст. 54 устанавливала, что предметом частной собственности могут быть немуниципализированные строения. Ст. 182 устанавливала «немуниципализированные жилые строения могут быть предметом купли-продажи с тем, чтобы: 1) в результате ее в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей не оказалось двух или более владений; 2) чтобы от имени продавца, его супруга и несовершеннолетних детей совершалось отчуждение не более одного владения в течение 3-х лет. Примечание: владением признается дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками».
Ст. 185 устанавливала: «Купля-продажа строений и права застройки должна, под страхом недействительности, быть совершена в нотариальной форме с последующей регистрацией в подлежащем коммунальном отделе».
Следующим документом, развивающим приведенные выше положения Гражданского Кодекса Р.С.Ф.С.Р. 1923 года стал Гражданский Кодекс РСФСР, введенный в действие с 1 октября 1964 года . Преамбула ГК РСФСР 1964 года устанавливала, что: «Экономика периода развернутого строительства коммунизма основана на социалистической собственности на средства производства в форме государственной (общенародной) и колхозно-кооперативной собственности. Колхозно-кооперативная собственность будет постепенно сближаться по своему характеру с общенародной, вплоть до образования единой общенародной коммунистической собственности на средства производства.
Личная собственность является производной от социалистической собственности и служит одним из средств удовлетворения потребностей граждан. По мере продвижения к коммунизму личные потребности граждан будут во все большей степени удовлетворяться за счет общественных фондов». Глава 11 ГК РСФСР устанавливала правовой режим личной собственности граждан, четко ограничивая ее в соответствии с декларативными целями «строительства коммунизма», на деле маскировавшими жесткий тоталитаризм.
Ст. 105 ГК РСФСР устанавливала, что в личной собственности гражданин может находиться имущество, предназначенное для удовлетворения их нематериальных и культурных потребностей.
Каждый гражданин может иметь в личной собственности трудовые доходы и сбережения, жилой дом (или часть его) и подсобное домашнее хозяйство, предметы домашнего хозяйства и обихода, личного потребления и удобства.
Имущество, находящееся в личной собственности граждан, не может использоваться для извлечения нетрудовых доходов.
Статья 106 ГК РСФСР регулировала право личной собственности на жилой дом следующим образом: «В личной собственности гражданина может находиться один жилой дом (или часть одного дома).
У совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом (или часть одного дома), принадлежащий на праве личной собственности одному из них или находящийся в их общей собственности.
Право собственности одного или нескольких граждан из числа указанных в части второй настоящей статьи на часть дома не лишает остальных из этих граждан права иметь в собственности другую часть (части) этого же дома. Однако в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могут иметь только одну квартиру.
Предельный размер жилого дома или его части (частей), принадлежащего гражданину на праве личной собственности, не должен превышать шестидесяти квадратных метров жилой площади.
Однако гражданину, имеющему большую семью либо право на дополнительную жилую площадь, исполнительный комитет районного, городского Совета депутатов трудящихся может разрешить построить, приобрести или сохранить в собственности дом (часть дома) большего размера. В этом случае жилая площадь дома (части дома) не должна превышать размера, определенного для данной семьи по нормам для нанимателей в домах местных Советов депутатов трудящихся с учетом права на дополнительную жилую площадь (статья 316)».
Статья 107 ГК РСФСР устанавливала прекращение права личной собственности на жилые дома сверх одного: «Если в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного жилого дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов. Другой дом (дома) должен быть собственником в течение одного года продан, подарен или отчужден иным способом.
Годичный срок для добровольного отчуждения собственником дома (домов) исчисляется со дня возникновения права собственности на второй дом (дома).
Если собственник не произведет в течение одного года отчуждение дома в любой форме, этот дом по решению исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся подлежит принудительной продаже в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом РСФСР для исполнения судебных решений. Вырученные от продажи суммы после возмещения расходов, связанных с осуществлением принудительной продажи, передаются бывшему собственнику дома.
В случаях, когда продажа дома в принудительном порядке не состоится из-за отсутствия покупателей, дом по решению исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся безвозмездно переходит в собственность государства.
Правила настоящей статьи применяются соответственно и в случаях, когда в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажутся по основаниям, допускаемым законом:
1) кроме одного дома, часть (части) другого дома;
2) части разных домов;
3) часть (части) одного дома, превышающая размеры, указанные в статье 106 настоящего Кодекса;
4) более одной квартиры в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков».
Статья 108 ГК РСФСР устанавливала последствия приобретения права личной собственности на жилой дом при наличии квартиры в доме жилищно-строительного кооператива: «Если у гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, на праве личной собственности жилой дом (часть дома) и одновременно квартира в доме жилищно-строительного кооператива, то собственник дома (части дома) вправе по своему выбору оставить за собой дом (часть дома) либо квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. В последнем случае собственник должен произвести отчуждение своего дома (части дома) в течение одного года со дня возникновения права собственности на дом (часть дома) или вселения в квартиру жилищно-строительного кооператива. При невыполнении этого требования наступают последствия, предусмотренные частями третьей и четвертой статьи 107 настоящего Кодекса».
Статья 109ГК РСФСР предусматривала последствия самовольной постройки дома: «Гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т.п.
По решению исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся такой дом (дача) или часть дома (дачи) сносятся гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет, либо по решению суда могут быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местного Совета депутатов трудящихся.
При безвозмездном изъятии у гражданина на основании настоящей статьи жилого дома (дачи) или части дома (дачи) суд может лишить его и проживающих с ним лиц права пользования жилой площадью в этом доме (даче). Однако, если эти граждане не имеют иного жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, исполнительный комитет местного Совета депутатов трудящихся, которому передан изъятый дом (дача), предоставляет им другое жилое помещение».
Статья 110 ГК РСФСР предусматривала последствия расторжения договора о предоставлении гражданину земельного участка для строительства дома: «Если договор о предоставлении гражданину в бессрочное пользование земельного участка для строительства жилого дома или дачи в предусмотренных законом или договором случаях расторгнут вследствие совершения гражданином неправомерных действий, в отношении строений, возведенных на земельном участке, наступают последствия, предусмотренные частью второй статьи 109 настоящего Кодекса, поскольку законом не установлено иное.
При безвозмездном изъятии у собственника по решению суда жилого дома (дачи) и зачислении его в фонд местного Совета депутатов трудящихся применяются правила, установленные частью третьей статьи 109 настоящего Кодекса».
Статья 111 ГК РСФСР устанавливала право государства на изъятие имущества, используемого для извлечения нетрудовых доходов: «Если находящиеся в собственности гражданина жилой дом, дача (часть дома, дачи) или иное имущество систематически используются собственником для извлечения нетрудовых доходов, соответственно этот дом, дача (часть дома, дачи) или иное имущество подлежит безвозмездному изъятию в судебном порядке по иску исполнительного комитета местного Совета депутатов трудящихся. Изъятый по решению суда дом (дача) или часть дома (дачи) зачисляется в фонд местного Совета депутатов трудящихся.
Правило части первой настоящей статьи не применяется к случаям сдачи внаем жилых домов, дач и помещений в них с соблюдением условий, предусмотренных статьей 304 настоящего Кодекса.
При безвозмездном изъятии у собственника по решению суда жилого дома (дачи) или части дома (дачи) и зачислении их в фонд местного Совета депутатов трудящихся применяются правила, установленные частью третьей статьи 109 настоящего Кодекса».
Именно в таком виде находилось правовое регулирование купли-продажи жилых помещений в основную часть советского периода истории нашей страны. Купля-продажа жилого помещения, уже принадлежащего гражданину, могла быть принудительной; право на приобретение в собственность жилья жестко ограничивалось. Использование жилья, находящегося в собственности не для целей собственного проживания, если это приносило доход, влекло за собой насильственную экспроприацию такого жилого помещения.
В 1985 году (перестройка) положение с правовым регулированием купли-продажи жилых помещений начинает меняться. В Указе Президиума ВС РСФСР от 24.02.1987 № 5375-Х1 «О внесении изменений и дополнений в гражданский кодекс РСФСР и некоторые другие законодательные акты РСФСР» , конечно, не содержится никаких положений, меняющих существо правового регулирования прав собственника на жилое помещение, но этот нормативный акт принимался уже в стране, которая требовала перемен. Этот документ интересен только тем, что он был последним, касающимся исследуемого вопроса нормативно-правовым актом, перед действительно значимыми изменениями.
2 декабря 1988 года Совет Министров СССР принимает Постановление № 1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» . В этом Постановлении указывалось, что « Совет Министров СССР отмечает, что важную роль в решении жилищной проблемы может сыграть предоставление гражданам возможности приобретать в личную собственность квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда. Это будет способствовать бережному отношению к жилью и повышению его долговечности, а также закреплению кадров. Продажа гражданам квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда, как показывает опыт социалистических стран, содействует ускорению решения жилищной проблемы и повышению трудовой активности населения.
Придавая важное значение ускорению решения жилищной проблемы в стране и учитывая желание многих граждан приобрести в личную собственность квартиры, Совет Министров СССР постановляет:
1. Разрешить исполкомам местных Советов народных депутатов, предприятиям, объединениям и организациям продавать гражданам в личную собственность занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту. Квартиры во вновь построенных домах могут быть проданы в личную собственность граждан после их заселения в установленном порядке.
При продаже гражданам квартир в личную собственность следует исходить из того, что одна семья имеет право занимать только одну квартиру или индивидуальный жилой дом.
Внести в Президиум Верховного Совета СССР проект Указа "О дополнении статьи 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик".
2. Первоочередное право на приобретение незаселенных квартир в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, в личную собственность имеют граждане, состоящие на учете для улучшения жилищных условий, и прежде всего передовики производства, участники Великой Отечественной войны, семьи погибших военнослужащих и приравненные к ним лица, военнослужащие сверхсрочной службы, прапорщики, мичманы и лица офицерского состава, уволенные в запас или отставку с действительной военной службы и из органов внутренних дел по возрасту, состоянию здоровья или по сокращению штатов, и другие граждане, пользующиеся правом первоочередного предоставления жилья.
Предоставить гражданам, приехавшим из других районов страны и проработавшим не менее 10 лет на предприятиях, в учреждениях и организациях, расположенных в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, право на приобретение незаселенных квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда во всех населенных пунктах на территории СССР, кроме столиц союзных республик, городов Москвы и Ленинграда, Московской области и курортов общесоюзного и республиканского значения.
3. Исполкомам местных Советов народных депутатов, предприятиям, объединениям и организациям:
принимать решения о продаже квартир в личную собственность с учетом состава семьи, трудовой и общественной активности граждан;
обеспечивать оперативное оформление продажи гражданам квартир в личную собственность, своевременную выдачу архитектурно - планировочных заданий на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов, квартиры в которых предназначаются для продажи населению, при этом установить контроль за соблюдением санитарных и противопожарных норм;
произвести инвентаризацию находящихся на их балансе малоэтажных домов на одну или несколько семей. Для лучшего сохранения жилищного фонда и повышения ответственности проживающих в них граждан за его содержание предлагать этим гражданам приобретать квартиры в личную собственность.
4. Рекомендовать исполкомам местных Советов народных депутатов, предприятиям, объединениям и организациям при продаже квартир в многоквартирных домах содействовать продаже всех квартир в доме (или в секции) и образованию товариществ индивидуальных владельцев квартир для создания условий эффективной эксплуатации домов на основе коллективного управления и взаимопомощи.
5. Установить, что:
выплата гражданами стоимости квартир может производиться в рассрочку в течение не более 10 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 50 процентов стоимости квартиры, определяемой исполкомами местных Советов народных депутатов, предприятиями, объединениями и организациями;
средства, поступающие от продажи гражданам квартир в личную собственность в домах, построенных за счет государственных централизованных капитальных вложений, зачисляются в местный бюджет (на развитие социальной сферы), а в домах, построенных за счет средств предприятий, объединений и организаций, - в фонды социального развития этих предприятий, объединений и организаций и направляются на жилищное, коммунальное строительство, ремонт и реконструкцию жилищного фонда.
6. Предоставить право Советам Министров союзных и автономных республик, исполкомам местных Советов народных депутатов, предприятиям, объединениям и организациям устанавливать для многодетных и малообеспеченных семей льготы по приобретению квартир в личную собственность, в том числе путем увеличения для таких семей продолжительности выплаты стоимости квартир на срок до 15 лет со дня оформления документов на их продажу и снижения размеров первоначального взноса до 30 процентов от установленной стоимости квартиры.
7. Разрешить Советам Министров союзных и автономных республик либо по их решению исполкомам местных Советов народных депутатов определять порядок и условия продажи гражданам квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также устанавливать порядок обслуживания и оплаты расходов на содержание и ремонт домов с квартирами индивидуальных владельцев, имея в виду, что:
эксплуатация и ремонт квартир индивидуальных владельцев осуществляются за счет средств владельца квартиры с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта домов на условиях, определенных для домов государственного жилищного фонда;
оплата расходов по отоплению домов, обеспечению электроэнергией, газом, водоснабжением и канализацией производится владельцами квартир по тарифам, установленным для государственного жилищного фонда;
обслуживание жилых домов производится государственными или кооперативными жилищно - эксплуатационными организациями по договорам с товариществами индивидуальных владельцев квартир или отдельными гражданами.
8. Советам Министров союзных республик совместно с соответствующими профсоюзными органами разработать и утвердить положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт».
30 декабря 1988 года (через 28 дней после принятия приведенного выше документа СССР, Совет Министров РСФСР принимает Постановление от 30.12.1988 № 552 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» , которое практически слово в слово повторяет приведенный выше текст постановления Совета Министров СССР, уточняя лишь детали о том, что новые собственники квартир должны самостоятельно оплачивать их ремонт и предоставление коммунальных услуг.
21 апреля 1989 г. Совместным постановлением Совета Министров РСФСР и Всесоюзного Центрального Совета Профессиональных Союзов №134 «Об утверждении положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» утверждено Положение «О продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт», которое устанавливало:
«1. Настоящее Положение устанавливает обязательные для всех исполкомов местных Советов народных депутатов, предприятий, объединений и организаций, расположенных на территории РСФСР, основные правила продажи гражданам в личную собственность квартир, находящихся в домах государственного и общественного жилищного фонда, и оплаты расходов на их содержание и ремонт.
2. В личную собственность гражданам могут быть проданы:
занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда;
незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначены для продажи.
Освобожденные за выездом граждан квартиры и квартиры во вновь построенных домах, а также в домах, реконструированных или капитально отремонтированных исполкомами местных Советов народных депутатов, предприятиями, объединениями и организациями, могут быть проданы только после их заселения в установленном порядке.
Продажа квартир в домах, являющихся памятниками истории и культуры, в соответствии со статьей 137.1 Гражданского кодекса РСФСР допускается с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников.
3. Не могут быть проданы гражданам в личную собственность квартиры:
а) включенные в число служебных;
б) в домах, находящихся в закрытых военных городках.
4. Списки домов, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, все квартиры в которых предназначаются для продажи гражданам, утверждаются исполкомами местных Советов народных депутатов, руководством предприятий, объединений и организаций совместно с профсоюзными комитетами и с участием советов трудовых коллективов.
5. При продаже гражданам квартир в личную собственность следует исходить из того, что одна семья имеет право занимать только одну квартиру или индивидуальный жилой дом.
6. Осуществляя продажу квартир гражданам в многоквартирных домах, исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, объединения и организации содействуют продаже всех квартир в доме (или в секции), а также обмену в этих целях квартир и образованию товариществ индивидуальных владельцев квартир для создания условий эффективной эксплуатации домов на основе коллективного управления и взаимопомощи.
7. Продажа гражданам в личную собственность занимаемых ими квартир в домах государственного или общественного жилищного фонда может производиться лишь с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. По их желанию квартира может быть продана им в общую собственность.
8. Квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, продаются гражданам, состоящим на учете для приобретения таких квартир.
9. Учет граждан, желающих приобрести в личную собственность незаселенную квартиру в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, осуществляется в исполкомах местных Советов народных депутатов, на предприятиях, в объединениях и организациях.
Граждане вправе одновременно состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и на учете желающих приобрести квартиру в личную собственность.
10. Продажа квартир в личную собственность гражданам осуществляется:
в домах жилищного фонда местных Советов народных депутатов - по решению соответствующих исполкомов местных Советов народных депутатов при участии общественных комиссий по жилищным вопросам;
в домах ведомственного жилищного фонда - по совместному решению администрации и профсоюзного комитета;
в домах общественного жилищного фонда - по совместному решению органа соответствующей организации и профсоюзного комитета.
11. Решения о продаже квартир в личную собственность принимаются с учетом состава семьи, трудовой и общественной активности граждан.
В домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, могут быть проданы гражданам в личную собственность незаселенные квартиры в соответствии с количеством членов их семей, как правило, исходя из установленной в РСФСР нормы жилой площади на одного человека (12 квадратных метров), с учетом права на дополнительную жилую площадь.
12. Незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, продаются гражданам в личную собственность при соблюдении следующей очередности:
а) в первую очередь гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий в данном населенном пункте, и прежде всего передовикам производства, участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих и приравненным к ним лицам, военнослужащим сверхсрочной службы, прапорщикам, мичманам и лицам офицерского состава, уволенным в запас или отставку с действительной военной службы и из органов внутренних дел по возрасту, по состоянию здоровья или по сокращению штатов, и другим гражданам, пользующимся правом первоочередного предоставления жилья;
б) гражданам, проживающим: в коммунальных квартирах; смежных неизолированных комнатах по две и более семьи независимо от родственных отношений; в одной комнате с лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов;
в) гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте, из них преимущественно гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека.
Право на приобретение указанных квартир имеют также граждане, приехавшие из других районов страны и проработавшие не менее 10 лет на предприятиях, в учреждениях и организациях, расположенных в районах Крайнего Севера и в местностях, приравненных к районам Крайнего Севера, во всех населенных пунктах на территории РСФСР, кроме городов Москвы и Ленинграда, Московской области и курортов общесоюзного и республиканского значения.
13. Исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, объединения и организации обеспечивают оперативное оформление продажи гражданам квартир в личную собственность, а также своевременную выдачу товариществам индивидуальных владельцев квартир, отдельным гражданам архитектурно-планировочных заданий на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов, квартиры в которых предназначены для продажи населению, и устанавливают контроль за соблюдением санитарных и противопожарных норм при реконструкции и ремонте таких домов.
14. Стоимость продаваемых гражданам в личную собственность квартир определяется на основании сметной стоимости по проектам на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилых домов, утвержденным в установленном порядке, с учетом остаточной стоимости в действующих ценах.
Продажная цена квартир определяется оценочными комиссиями с учетом их потребительских качеств и комплексной оценки участка путем применения поправочных коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от категории дома, конструктивных решений, этажности, степени санитарно-технического обустройства, месторасположения, благоустройства и экологии района.
15. Оценочные комиссии образуются исполкомами местных Советов народных депутатов, предприятиями, объединениями и организациями в составе:
по домам местных Советов народных депутатов - заместителя председателя исполкома соответствующего Совета народных депутатов (председатель комиссии), представителей финансового органа и органа жилищно-коммунального хозяйства;
по домам предприятий, объединений и организаций - руководителя предприятия, объединения, организации или его заместителя (председатель комиссии), главного бухгалтера и представителя органа жилищно-коммунального хозяйства либо жилищно-эксплуатационной организации предприятия, объединения, организации, а также финансового органа.
При необходимости в оценочные комиссии включаются работники органов технической инвентаризации, проектных организаций и другие специалисты. При продаже квартир, занимаемых гражданами, оценка квартир производится с их участием.
По результатам работы оценочные комиссии составляют акты на продажную цену квартир.
16. Акты на продажную цену квартир утверждаются:
а) по домам, принадлежащим местным Советам народных депутатов, - соответствующими исполкомами местных Советов народных депутатов;
б) по домам, принадлежащим предприятиям, объединениям и организациям, - руководством предприятий, объединений, организаций и профсоюзными комитетами по согласованию с советами трудовых коллективов.
17. Выплата гражданами стоимости квартиры может производиться в рассрочку в течение не более 10 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости (продажной цены) квартиры. Остальная сумма вносится покупателями равными долями в сроки, предусмотренные договорами купли-продажи, в пределах 10 лет начиная с месяца, следующего после регистрации договора купли-продажи квартиры.
18. Исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, объединения и организации, продавшие квартиры гражданам, производят с ними расчеты, ведут учет средств, поступающих в оплату стоимости этих квартир.
В этих целях исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, объединения и организации получают от граждан, купивших квартиру в рассрочку, обязательство, предусматривающее оплату ежемесячно равными долями остальных 50% стоимости (продажной цены) квартиры.
Граждане, купившие квартиру в рассрочку, могут досрочно погашать долг за квартиру, а также рассчитаться полностью до наступления конечного срока платежа.
Задолженность по платежам взыскивается в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия.
Должник, просрочивший выплату стоимости квартиры, в соответствии со статьей 226 Гражданского кодекса РСФСР обязан уплатить за время просрочки 3% годовых с просроченной суммы.
19. Советы Министров автономных республик, исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, объединения и организации имеют право устанавливать для многодетных и малообеспеченных семей льготы по приобретению квартир в личную собственность, в том числе путем увеличения для таких семей продолжительности выплаты стоимости квартир на срок до 15 лет со дня оформления документов на их продажу и снижения размеров первоначального взноса до 30% от установленной стоимости (продажной цены) квартиры.
20. Средства, поступающие от продажи гражданам квартир в личную собственность в домах, построенных за счет государственных централизованных капитальных вложений, зачисляются в местный бюджет (на развитие социальной сферы), а в домах, построенных за счет средств предприятий, объединений и организаций, - в фонды социального развития этих предприятий, объединений и организаций и направляются на жилищное, коммунальное строительство, ремонт и реконструкцию жилищного фонда.
В случаях невозможности определения источников финансирования затрат по таким домам средства, поступающие от продажи гражданам квартир в личную собственность, зачисляются в местный бюджет, если дома находятся на балансе местных Советов народных депутатов, и в фонды социального развития предприятий, объединений и организаций, если дома находятся на их балансе.
В случае, когда ведомственный дом построен с привлечением средств государственного бюджета, то соответствующая часть средств, полученных от продажи квартир, перечисляется в доход местного бюджета.
21. Оформление договора купли-продажи квартиры производится в соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РСФСР, после чего он представляется в бюро технической инвентаризации для регистрации и получения регистрационного удостоверения на право собственности.
22. Право собственности на приобретенную квартиру в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса РСФСР возникает с момента регистрации договора купли-продажи.
23. Право владения, пользования и распоряжения приобретенной квартирой осуществляется аналогично владению, пользованию и распоряжению жилым домом, находящимся в личной собственности граждан.
Отчуждение собственником квартиры, приобретенной в рассрочку, может быть произведено в случае, если лицо, в собственность которого она переходит, принимает на себя обязанности по выплате в установленные сроки оставшейся части стоимости квартиры.
Наследование квартиры, находящейся в личной собственности граждан, осуществляется на общих основаниях.
24. Эксплуатация и ремонт квартир индивидуальных владельцев осуществляются за счет средств владельца квартиры с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта домов на условиях, определенных для домов государственного жилищного фонда.
25. Техническое обслуживание жилых домов (секций, квартир) производится государственными или кооперативными жилищно-эксплуатационными организациями по договорам с товариществами индивидуальных владельцев квартир или отдельными гражданами.
26. Владельцы квартир соразмерно с занимаемой площадью участвуют в общих расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
27. Оплата расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом жилого дома (секции, квартиры), производится владельцами квартир по ставкам и на условиях, установленных для обслуживания и ремонта домов государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда дом обслуживается кооперативной организацией и договором предусмотрены иные условия оплаты услуг этой организации.
28. Оплата расходов по отоплению домов, обеспечению электроэнергией, газом, водоснабжением и канализацией производится владельцами квартир по тарифам, установленным для государственного жилищного фонда.
29. Пользование квартирами, находящимися в личной собственности граждан в жилых домах государственного или общественного жилищного фонда, производится владельцами применительно к Правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (СП РСФСР, 1986, N 2, ст. 10).
30. При производстве капитального ремонта жилых домов государственного или общественного жилищного фонда, в которых имеются квартиры в личной собственности граждан, в случаях, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в нем граждан, исполком местного Совета народных депутатов, предприятие, объединение и организация, в ведении которых находится дом, обеспечивают владельцев квартир жилой площадью на время проведения капитального ремонта, применительно к статье 82 Жилищного кодекса РСФСР.
31. Жалобы по вопросам приобретения гражданами квартир в личную собственность, а также споры, связанные с владением, пользованием и распоряжением такими квартирами, рассматриваются в установленном порядке.
32. Порядок и условия продажи гражданам квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также обслуживания и оплаты расходов на содержание и ремонт домов с квартирами индивидуальных владельцев определяются с учетом местных условий Советами Министров автономных республик, крайисполкомами, облисполкомами, Московским и Ленинградским горисполкомами по согласованию с соответствующими советами профсоюзов или по их решению исполкомами районных, городских, районных в городах Советов народных депутатов».
Конечно, этот документ указывает, прежде всего, на наличие в стране огромного количества граждан, нуждающихся в жилье, но, тем не менее, он был нормативным актом, изменившим наконец, через 60 лет, те принципы, которые были установлены первым Гражданским Кодексом Р.С.Ф.С.Р., о которых уже шла речь выше. Мы привели здесь этот нормативно-правовой акт полностью по той причине, что весь его текст и определяет особенности продажи жилых помещений в советский период. По сути этот документ оставался «советским», то есть жестко ограничивавшим права граждан на покупку жилого помещения, и, одновременно, являлся нормативно-правовым актом, регламентирующим процедуру этой покупки и устанавливающим основные условия договора, а так же меры ответственности за нарушение этих условий.
Реальные перемены в правовом регулировании исследуемого вопроса произошло лишь с принятием 06.03.1990 Закона СССР № 1305-1 «О собственности в СССР» , статья 7 которого «Объекты права собственности граждан» устанавливала: «1. В собственности граждан могут находиться жилые дома, дачи, садовые дома, насаждения на земельном участке, транспортные средства, денежные средства, акции и другие ценные бумаги, предметы домашнего хозяйства и личного потребления, средства производства для ведения крестьянского и другого трудового хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуальной и другой хозяйственной деятельности, произведенная продукция и полученные доходы, а также иное имущество потребительского и производственного назначения.
2. Член жилищного, жилищно - строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.
Наниматель жилого помещения в доме государственного и общественного жилищного фонда и члены его семьи вправе выкупить у собственника соответствующую квартиру или дом.
После приобретения указанного имущества в собственность гражданин вправе распоряжаться им по своему усмотрению - продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону.
3. Законодательными актами Союза ССР, союзных и автономных республик могут устанавливаться виды имущества, которое не может находиться в собственности граждан. Состав и стоимость иного имущества, приобретенного гражданином за счет его трудовых доходов и сбережений и по другим основаниям, допускаемым законом, не ограничиваются».
Принятие этого нормативного акта произошло практически непосредственно перед прекращением существования СССР, как государства и принципиальными изменениями в политике нашей страны, которые явились основой для перехода к современному правовому регулированию продажи жилых помещений, о котором пойдет речь во второй главе настоящей работы.
Подробности правового регулирования некоторых видов продажи жилых помещений, относящиеся к советскому периоду будут приведены в соответствующих разделах второй главы настоящей работы, так как это позволит более четко и ясно показать развитие их правового регулирования.
Выводы Главы 1:
Понятие «жилое помещение» должно определяться исходя из предназначенности такого помещения для постоянного проживания людей, заложенной при его строительстве.
Дореволюционное Российское законодательство в области правового регулирования продажи жилых помещений в большей мере является исторической предпосылкой современного правового регулирования этой группы правоотношений, чем хронологически следовавшее за ним законодательство СССР, которое было основано на принципе жесткого ограничения прав на приобретение в собственность жилых помещений.
Похожие рефераты:
- Продажа жилых помещений в советский период
Документом, с которого, к сожалению, приходится начинать освещение вопроса о продаже жилых помещений в советский период, является Декрет Всероссийского Исполнительного Центрального Комитета...- Купля-продажа жилых помещений
По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности . Предприни...- Развитие местного самоуправления в советский период
В Советском государстве с первых лет его существования создается единая система Советов - сверху донизу. Ее низовые звенья выполняли функции местных органов государственной власти и местных...- Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Как правило, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет....- Приватизация жилых помещений в общежитиях
Приватизация жилых помещений появилась в России с принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватиза...
|
Дипломные работы 
